不動産税務は、その取得に始まり、運用、管理、譲渡、相続、贈与など、多岐にわたっており複雑です。そのため、随所で専門家である税理士のアドバイスが必要となります。
不動産譲渡一つとっても、不動産仲介業者に任せきりでは危険が伴います。つまり、仲介業者は、売買成立を急ぐあまり、間違った指導を行ってしまうことも多いようです。
たとえば、譲渡時に利益（譲渡所得）が発生する場合に、居住用不動産譲渡の３千万円特別控除の特例の条件について、「住んでいない家でも、住民票を移しておけば大丈夫ですよ」といった安易なアドバイスを行っている仲介業者が結構いるので驚いたことがあります。また、建物、土地一体の不動産を、どう区分したらいいのかなども、消費税が絡むデリケートな問題です。また、原始取得時の契約書がないため取得原価が決められないなどの難問も生じてきます。
以上は譲渡時のほんの数例に過ぎませんが、このように不動産を巡る税務は、複雑多岐にわたっていますので、経験豊富で信頼のおける税理士がいれば安心です。
ＭＡＳグループは不動産バブル時代から、不動産取引に数多く関わっているエキスパートですから、その知識や経験やスキルも豊富です。もし不動産周りの税務について、疑問やお悩みがあればいつでもご相談ください。
不動産税務の流れ
以下、不動産税務の流れを箇条書きにまとめてみました。
不動産取得時の税務
不動産取得税、登録免許税、所得税、消費税
不動産保有時の税務
固定資産税、都市計画税、所得税、事業税、消費税
不動産譲渡時の税務
- 譲渡所得の計算
- 長期譲渡所得と短期譲渡所得
- 取得費の計算 取得費が不明な場合どうするか
- 不動産譲渡の特例（ここでは居住用財産の譲渡に限定します）
居住用財産を譲渡した場合の買替えの特例（措置法36の2）
居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除（措置法35②）
空き家住宅の譲渡の特例（措置法35③）
居住用財産を譲渡した場合の軽減税率（措置法31の2）
不動産承継時の税務
〇 相続税、贈与税の計算では不動産の評価がもっとも重要となります。しかし、不動産には同じものは二つとありませんし、その形状や用途や地域によって、評価方法や評価額が異なります。その中で、できるだけ納税者に有利な価格で評価しなければならないわけです。不動産の時価については、「一物二価」どころか、「三価」、「四価」ということもあります。また、不動産鑑定評価額が相続税法上の時価でもありません。すなわち、税務署が納得できる範囲で、最も有利な評価額を算定することが、税理士の「腕の見せ所」になるわけです。MAS税理士法人では相続税申告の件数も多く経験しており、相続税専門の税理士も控えておりますので、いつでも、ご相談ください。
〇 相続税、贈与税の特例について
- 相続時精算課税制度を使った贈与税
- 直系尊属からの住宅資金贈与の特例
- 夫婦間での居住用不動産の贈与の特例
- 小規模宅地の特例（相続した事業用、居住用宅地の評価の特例）
- 個人の事業用資産について相続税の納税猶予、免除の特例
これらの各種特例の適用についても、経験豊富な税理士が対応します。
