小規模宅地等の特例(相続税)あれこれ ? 二世帯住宅の場合

１　平成25年改正

平成25年までの相続では、被相続人の土地の上に一棟の建物を建て、父親（妻と同居と仮定）と子（相続人）の二世帯で居住するいわゆる二世帯住宅については、内部で行き来ができる構造でないと、同居とはみなされなかったが、平成25年の改正によって、外階段型の二世帯住宅でも、同居とみなされ、小規模宅地等の特例の適用が可能になった。
ただし、建物の名義については注意が必要である。通常、建物名義の割合は、建設費を負担した金額によって決まるから、もし、親子で負担している場合、負担した分に応じて、建物に区分所有登記がされると、特例の適用を受けるのは、父親の建て床面積に対応する敷地部分にしか適用できなくなる。したがって、土地全体に小規模宅地等の特例の適用を受けようとすれば、建設費を父親がすべて負担し、すべて父親名義にするか、子供が負担する場合でも、共有名義にしておく必要がある。（措置法通達69条―4の７、69条―4の4）

２　各パターン

この他、同じ敷地に二棟の建物を建てた場合はもちろん適用はない。渡り廊下で繋いであっても同じである。要するに、一つ屋根の下に住むことが必要なのである。

３　典型的なケース

1. 　１Ｆから３Ｆまで外階段がついており、内部では自由に行き来できない。
2. 　生計が一、または生計が別、を問わず適用可能です。
3. 　被相続人と親族との間には土地、家屋について、一切の有償の賃貸契約がない（使用貸借）ことが必要です。

４　建物の所有者が被相続人の親族である場合

生計一の親族または生計別の親族が、建物の所有者であっても、区分所有登記がされておらず、かつ、土地、家屋について、一切の有償の賃貸契約がなければ（使用貸借）、適用が可能です。